En resumen
- FHA acepta crédito desde 580 con 3.5% de enganche, o desde 500 con 10%. Es más flexible que un convencional con las deudas y el historial.
- Solo para ciudadanos y residentes permanentes desde el 25 de mayo de 2025. Con visa, permiso de trabajo o DACA ya no se puede, y con ITIN nunca se pudo.
- El seguro MIP es su gran costo: 1.75% al inicio más unos 0.55% al año, y si das menos de 10% lo pagas toda la vida del préstamo.
- Con crédito de 740 o más, un convencional suele salir más barato. Con crédito regular, FHA casi siempre gana.
- Límite 2026: desde $541,287 hasta $1,249,125 según tu condado.
Si alguna vez preguntaste cómo comprar casa con poco enganche, seguro te hablaron del préstamo FHA. Es uno de los más usados por compradores de primera vez, y con razón: perdona un crédito que no es perfecto y pide muy poco dinero de entrada. Pero no es gratis ni es para todos. En esta guía te explicamos los requisitos de 2026, cuánto cuesta de verdad y cuándo te conviene más un préstamo convencional.
Qué es un préstamo FHA
Es una hipoteca que da un banco o una compañía hipotecaria normal, pero que está asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA), que es parte de HUD. El gobierno no te presta el dinero: le garantiza al prestamista que, si tú no pagas, la FHA cubre la pérdida. Por eso los prestamistas se animan a aprobar a personas con menos crédito o menos ahorros. A cambio, tú pagas un seguro hipotecario llamado MIP.
Requisitos del préstamo FHA en 2026
| Requisito | Qué pide FHA |
|---|---|
| Puntaje de crédito | 580 o más para 3.5% de enganche; de 500 a 579 con 10%. Muchos prestamistas piden 600 o 620 |
| Enganche | 3.5% o 10% según tu puntaje. Puede ser regalo de un familiar, con carta firmada |
| Deuda-ingreso (DTI) | La referencia es 31% para la casa y 43% en total, pero el sistema automático de FHA aprueba más en muchos casos |
| Residencia | Ciudadano, residente permanente o ciudadano de Micronesia, las Islas Marshall o Palaos |
| Número | Seguro Social válido |
| Uso de la casa | Tiene que ser tu vivienda principal. Puede ser de 1 a 4 unidades si vives en una |
| La casa | Pasa un avalúo FHA que revisa que sea segura y habitable |
| Monto máximo | De $541,287 a $1,249,125 para una unidad en 2026, según el condado |
Una novedad: a partir de los préstamos con número de caso asignado desde el 1 de enero de 2027, FHA también aceptará los modelos de puntaje VantageScore 4.0 y FICO 10T, además del FICO clásico. Los mínimos de 500 y 580 no cambian.
El cambio de 2025: quién ya no califica para FHA
Hasta 2025, las personas con permiso de trabajo, visas como la H-1B o DACA podían sacar un préstamo FHA si tenían Seguro Social. Eso cambió con la carta de HUD 2025-09: para los casos asignados desde el 25 de mayo de 2025, FHA solo acepta ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos.
Si estás en esa situación, no significa que no puedas comprar casa. Los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac todavía aceptan residentes no permanentes con Seguro Social y permiso de trabajo vigente. Cada prestamista pide sus propios documentos, así que pregunta a varios. Y si tu caso migratorio está en trámite, habla con un abogado de inmigración antes de comprometerte.
¿Y si tengo ITIN?
FHA nunca ha aceptado ITIN. Tu camino son los préstamos ITIN, que suelen pedir de 10% a 20% de enganche. Te explicamos cómo funcionan en cómo comprar casa en Estados Unidos.
El seguro hipotecario FHA (MIP): lo que más cuesta
Todos los préstamos FHA pagan dos primas de seguro, sin importar tu crédito:
- Prima inicial (UFMIP): 1.75% del préstamo. Casi siempre se suma al monto del préstamo en lugar de pagarla al cerrar. En un préstamo de $289,500, son $5,066 más de deuda.
- Prima anual: se divide entre 12 y va en tu pago mensual.
| Préstamo a más de 15 años | Enganche | Prima anual | Cuánto dura |
|---|---|---|---|
| Hasta $726,200 | Menos de 5% | 0.55% | Toda la vida del préstamo |
| Hasta $726,200 | De 5% a menos de 10% | 0.50% | Toda la vida del préstamo |
| Hasta $726,200 | 10% o más | 0.50% | 11 años |
| Más de $726,200 | Menos de 5% | 0.75% | Toda la vida del préstamo |
| Más de $726,200 | 5% o más | 0.70% | Toda la vida o 11 años si das 10% o más |
La parte de “toda la vida del préstamo” es la letra pequeña que más gente pasa por alto. Con un convencional, el seguro (PMI) se puede quitar cuando debes 80% del valor original de la casa. Con FHA y menos de 10% de enganche, la única salida es refinanciar a un convencional más adelante, y eso depende de las tasas de ese momento.
FHA vs. convencional: cuál te conviene
Hicimos la cuenta para una casa de $300,000 a 30 años, mostrando solo capital, intereses y seguro hipotecario (sin impuestos ni seguro de casa, que son iguales en los dos casos). Las tasas son de ejemplo, partiendo del promedio de Freddie Mac de noviembre de 2026:
| FHA, 3.5% de enganche | Convencional, 5% de enganche | |
|---|---|---|
| Puntaje de 640 | $2,185 al mes (tasa 7.45%, MIP $135) | $2,307 al mes (tasa 7.95%, PMI $226) |
| Puntaje de 760 | $2,134 al mes (tasa 7.2%, MIP $135) | $2,018 al mes (tasa 7.2%, PMI $83) |
| Enganche | $10,500 | $15,000 |
La lección: con crédito regular, FHA casi siempre te da un pago más bajo, porque su seguro no sube tanto cuando tu puntaje baja. Con crédito muy bueno, el convencional gana, y además su PMI desaparece. En el ejemplo de 760, el PMI se iría solo en unos 12 años, o antes si la casa sube de valor y pides que lo quiten.
Prueba tus propios números en el comparador de nuestra calculadora de hipoteca: pon FHA en un lado y convencional en el otro.
Cuándo FHA es buena idea (y cuándo no)
FHA te puede convenir si:
- Tu puntaje está entre 580 y 680.
- Tienes pocos ahorros y quieres dar solo 3.5% de enganche.
- Tus deudas son algo altas para un convencional.
- Vas a usar un programa de ayuda para el enganche que trabaja con FHA, como muchos de los estatales.
- Quieres comprar un dúplex o una casa de hasta 4 unidades para vivir en una y rentar las otras.
Probablemente no te conviene si:
- Tu puntaje es de 740 o más y puedes dar al menos 5%.
- La casa necesita muchas reparaciones; el avalúo FHA es más estricto.
- Piensas quedarte muchos años y no quieres depender de refinanciar para quitar el seguro.
Cómo pedir un préstamo FHA, paso a paso
- Revisa tu crédito en AnnualCreditReport.com y corrige errores.
- Junta tus documentos: dos años de W-2 o declaraciones de impuestos, talones de pago del último mes, dos meses de estados de cuenta y tu identificación.
- Pide preaprobación con dos o tres prestamistas aprobados por FHA y compara sus Estimaciones del Préstamo. Te explicamos cómo en tasas de interés hipotecarias.
- Busca ayuda para el enganche en tu estado. Mira nuestra guía de programas para comprar casa por primera vez.
- Busca casa dentro del límite FHA de tu condado y haz tu oferta.
Si te quedan dudas, un asesor de vivienda aprobado por HUD te puede orientar gratis o a bajo costo, muchos en español. Llama al 800-569-4287.
Preguntas frecuentes
¿Qué crédito necesito para un préstamo FHA?
HUD permite préstamos FHA con un puntaje de 580 o más y 3.5% de enganche, o con un puntaje de 500 a 579 y 10% de enganche. Con menos de 500 no se puede. Muchos prestamistas ponen sus propios mínimos, a menudo 600 o 620, así que pregunta a varios.
¿Cuánto es el enganche de un préstamo FHA?
El mínimo es 3.5% del precio si tu puntaje es de 580 o más. En una casa de $300,000 son $10,500. Además pagas costos de cierre, que suelen ser de 2% a 5% del precio, aunque el vendedor puede ayudarte con una parte.
¿Puedo sacar un préstamo FHA con permiso de trabajo o DACA?
Ya no. Desde el 25 de mayo de 2025, HUD solo permite préstamos FHA a ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos. Si tienes Seguro Social con visa, permiso de trabajo o DACA, pregunta por un préstamo convencional.
¿Puedo sacar un préstamo FHA con ITIN?
No. FHA pide número de Seguro Social. Con ITIN tu opción son los préstamos ITIN de prestamistas privados, cooperativas de crédito o instituciones comunitarias.
¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario FHA?
Pagas 1.75% del préstamo al cerrar, que casi siempre se suma al préstamo, y una prima anual de 0.50% a 0.55% para la mayoría de los préstamos a 30 años, cobrada en tu pago mensual. En un préstamo de $290,000 son unos $133 al mes.
¿Cómo le quito el seguro MIP a mi préstamo FHA?
Si diste 10% o más de enganche, el MIP se cae solo después de 11 años. Si diste menos de 10%, dura toda la vida del préstamo, y la única forma de quitarlo es refinanciar a un préstamo convencional cuando tengas al menos 20% de capital en tu casa.
¿Cuánto me pueden prestar con FHA en 2026?
Depende del condado. En 2026 el límite para una casa de una unidad va de $541,287 en las zonas de costo normal a $1,249,125 en las más caras. Puedes buscar el límite de tu condado en la página de HUD.
Sigue leyendo
Fuentes
Este artículo es educativo y no es asesoría financiera, legal ni migratoria. Las reglas de FHA y de cada prestamista cambian. Confirma los requisitos con un prestamista aprobado por FHA.