En resumen
- Puedes comprar con 3% a 3.5% de enganche si calificas para un préstamo convencional para primer comprador o un FHA. A eso súmale de 2% a 5% de costos de cierre.
- Tu crédito, tus deudas y tus ahorros deciden casi todo. Con 580 de puntaje ya podrías calificar para FHA si eres ciudadano o residente permanente.
- Desde mayo de 2025, FHA solo acepta ciudadanos y residentes permanentes. Con visa o permiso de trabajo y Seguro Social, tu opción es un préstamo convencional.
- Con ITIN sí se puede comprar casa, pero con préstamos privados que piden más enganche y cobran más interés.
- Las tasas están altas: el promedio a 30 años era 7.18% el 5 de noviembre de 2026, según Freddie Mac. Comparar prestamistas te puede ahorrar miles.
Tener una casa propia es uno de los sueños más grandes para muchas familias latinas en Estados Unidos. Es la estabilidad para los hijos, el patio para la carne asada del domingo y, para muchos, la prueba de que valió la pena todo lo que dejaron atrás. Pero cuando empiezas a averiguar, todo suena complicado: hipoteca, enganche, preaprobación, cierre, PMI.
La buena noticia es que el proceso tiene un orden, y una vez lo entiendes deja de dar miedo. En esta guía te explicamos los 8 pasos para comprar tu primera casa, los requisitos de verdad (no los mitos), cuánto necesitas ganar y ahorrar, y qué hacer si tienes visa de trabajo o ITIN en lugar de residencia.
Primero, ¿qué tan cerca estás?
Antes de leer todo, responde estas 5 preguntas. Te decimos qué rango de precio podrías buscar, cuánto pagarías al mes y cuáles son tus próximos pasos. No pedimos tu nombre ni tu correo, y no guardamos nada.
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Tu deuda-ingreso (DTI) ?
Es el porcentaje de tu ingreso bruto que se va en deudas. Los prestamistas lo miran con la casa incluida. Hasta 36% se considera cómodo y 43% es un límite común, aunque algunos programas aceptan más.
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Es el porcentaje de tu ingreso bruto que se va en deudas. Los prestamistas lo miran con la casa incluida. Hasta 36% se considera cómodo y 43% es un límite común, aunque algunos programas aceptan más.
Cuánto de tu ingreso se iría en deudas, hoy y con esta casa.
Verde: cómodo. Amarillo: apretado. Rojo: pasa el límite común de 43%.
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| Enganche | Monto | Pago al mes |
|---|
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Esta herramienta ofrece estimaciones educativas y no constituye una preaprobación hipotecaria ni una oferta de crédito. Las condiciones y requisitos varían según el prestamista y tu situación financiera.
Los 8 pasos para comprar casa en Estados Unidos
Paso 1: Revisa tu crédito
Tu puntaje de crédito decide qué préstamos te ofrecen y a qué tasa. Saca tus reportes gratis en AnnualCreditReport.com y revisa que no haya errores, como deudas que no son tuyas o pagos marcados tarde que sí hiciste a tiempo. Si encuentras algo mal, puedes disputarlo gratis con el buró.
Como referencia, con 580 o más podrías calificar para FHA con 3.5% de enganche, y con alrededor de 620 o más ya se abren los préstamos convencionales. Desde 740 obtienes las mejores tasas. Si tu crédito está bajo, empieza por bajar el saldo de tus tarjetas y pagar todo a tiempo. Si estás empezando de cero, te explicamos cómo en tarjetas de crédito sin historial.
Paso 2: Calcula cuánto puedes pagar de verdad
Que un banco te apruebe cierta cantidad no significa que te convenga pagarla. Los prestamistas miran tu relación deuda-ingreso (DTI): cuánto de tu ingreso bruto se va en deudas, con el pago de la casa incluido. Hasta 36% se considera cómodo, y 43% es un límite común, aunque algunos programas aceptan más.
El pago de la casa no es solo el préstamo. Incluye cuatro partes, y a veces una quinta:
- Capital e intereses: lo que le pagas al banco.
- Impuesto de propiedad: lo cobra el condado. En Texas el promedio es 1.25% del valor de la casa al año y en California 0.69%, según datos del Censo de 2024.
- Seguro de casa: obligatorio si tienes hipoteca.
- Seguro hipotecario: si das menos de 20% de enganche.
- HOA: la cuota de la asociación de vecinos, si la hay.
Haz la cuenta con tus números en nuestra calculadora de hipoteca.
Paso 3: Junta el enganche y los costos de cierre
El enganche (down payment) es la parte del precio que pagas tú. No necesitas el famoso 20%: muchos compradores de primera vez dan entre 3% y 5%. Lo que sí debes calcular son los costos de cierre, que suelen ser de 2% a 5% del precio e incluyen el avalúo, el seguro de título, comisiones del préstamo y algunos impuestos.
| Precio de la casa | Enganche de 3.5% | Costos de cierre (3%) | Total aproximado |
|---|---|---|---|
| $200,000 | $7,000 | $6,000 | $13,000 |
| $300,000 | $10,500 | $9,000 | $19,500 |
| $400,000 | $14,000 | $12,000 | $26,000 |
Si esa cifra se ve lejos, no te desanimes: casi todos los estados tienen programas que ayudan con el enganche, y a veces no se devuelven. Te los explicamos en programas para comprar casa por primera vez. Y si alguien de tu familia te quiere ayudar, el dinero puede venir como regalo (gift), pero el prestamista te va a pedir una carta firmada y el rastro del depósito.
Paso 4: Escoge el tipo de préstamo
| Préstamo | Enganche mínimo | Crédito usual | Para quién |
|---|---|---|---|
| FHA | 3.5% (10% con puntaje de 500 a 579) | 580 o más | Ciudadanos y residentes permanentes con crédito regular |
| Convencional | 3% para primer comprador, 5% en general | Alrededor de 620 o más | Crédito bueno; también residentes no permanentes con Seguro Social |
| VA | 0% | Lo decide el prestamista | Veteranos y militares |
| USDA | 0% | Lo decide el prestamista | Casas en zonas rurales, con límite de ingresos |
| ITIN | Normalmente 10% a 20% | Varía | Personas sin Seguro Social |
FHA perdona más un crédito regular, pero su seguro hipotecario dura toda la vida del préstamo si das menos de 10%. Un convencional sale más barato si tienes buen crédito, y el seguro se quita cuando llegas a 20% de capital. Comparamos los dos a fondo en préstamos FHA.
Paso 5: Pide tu preaprobación
La preaprobación es una carta del prestamista que dice cuánto te prestaría, después de revisar tu crédito, tus ingresos y tus cuentas. Los vendedores y agentes la toman en serio, y sin ella es difícil que acepten tu oferta. Pídela con dos o tres prestamistas en pocos días para comparar: tu puntaje lo cuenta como una sola consulta. Te explicamos qué documentos llevar y cómo comparar ofertas en tasas de interés hipotecarias.
Paso 6: Busca casa con un agente
Un agente de bienes raíces que te represente como comprador te ayuda a encontrar casas, hacer la oferta y negociar. Pregúntale desde el principio cómo cobra y fírmalo por escrito: desde 2024, los compradores firman un contrato con su agente antes de ver casas y la comisión se negocia. Busca a alguien que conozca la zona y, si te sientes más cómodo, que hable español.
Paso 7: Haz tu oferta, la inspección y el avalúo
Cuando encuentres la casa, tu agente prepara la oferta con el precio, el depósito de buena fe (earnest money, a menudo de 1% a 3%) y las condiciones. Pide siempre una inspección: un inspector revisa el techo, la plomería, la electricidad y más, y si encuentra problemas puedes pedir reparaciones o un descuento. El banco también pide un avalúo para confirmar que la casa vale lo que vas a pagar.
Paso 8: El cierre
Al menos tres días hábiles antes de firmar, el prestamista te debe dar la Declaración de Cierre (Closing Disclosure) con los números finales. Compárala con la Estimación del Préstamo (Loan Estimate) que te dieron al principio. Si algo cambió y no entiendes por qué, pregunta antes de firmar. El día del cierre firmas los papeles, pagas el enganche y los costos, y te dan las llaves. ¡Felicidades!
¿Cuánto necesitas ganar para comprar una casa?
No hay un número único, pero sí una forma de calcularlo. Con la regla del 28%, el pago total de la casa no debería pasar del 28% de tu ingreso bruto mensual.
| Precio de la casa | Pago mensual aproximado | Ingreso para que sea cómodo (28%) |
|---|---|---|
| $200,000 | $1,700 | $6,100 al mes |
| $300,000 | $2,560 | $9,100 al mes |
| $400,000 | $3,400 | $12,200 al mes |
Si no tienes otras deudas, un prestamista podría aprobarte con menos ingreso, hasta llegar a 43% en total. Pero recuerda que la casa también trae gastos que nadie te cobra en el pago: reparaciones, muebles, la luz de una casa más grande. Y si mandas dinero a tu familia cada mes, cuéntalo como un gasto fijo aunque el banco no lo vea.
Si no eres ciudadano: qué préstamos puedes usar
Aquí es donde más dudas hay, y donde las reglas cambiaron en 2025.
- Residentes permanentes (green card): calificas para los mismos préstamos que un ciudadano: FHA, convencional, VA y USDA.
- Visa de trabajo, permiso de trabajo (EAD) o DACA, con Seguro Social: desde el 25 de mayo de 2025, HUD ya no permite préstamos FHA a residentes no permanentes. Todavía puedes pedir un préstamo convencional. Los prestamistas suelen pedir que tu visa o permiso esté vigente y que sea probable que se renueve. Pregunta las reglas exactas a cada prestamista, porque varían.
- ITIN, sin Seguro Social: no puedes usar FHA ni préstamos convencionales de Fannie Mae o Freddie Mac. Tu camino son los préstamos ITIN.
¿Comprar casa afecta mi caso migratorio?
Una hipoteca es un préstamo, no un beneficio público, así que no cuenta para la carga pública. Pero si tienes un caso migratorio abierto, consulta con un abogado de inmigración antes de firmar papeles importantes. Te explicamos más en carga pública.
Cómo comprar casa con ITIN
Los préstamos ITIN existen y miles de familias han comprado así. Son préstamos que el prestamista se queda en sus libros, en lugar de venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac, y por eso tienen reglas propias:
- Enganche más alto: normalmente de 10% a 20%.
- Tasa más alta que un préstamo convencional, a menudo uno o dos puntos más.
- Documentos: dos años de declaraciones de impuestos con tu ITIN, prueba de empleo o de tu negocio y estados de cuenta.
- Crédito: algunos aceptan historial de renta y servicios pagados a tiempo si tienes poco crédito.
Los bancos grandes casi nunca los anuncian. Pregunta directo en cooperativas de crédito, bancos comunitarios e instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI) de tu zona. Y ten cuidado con cualquiera que te pida pagar por adelantado para “conseguirte” un préstamo: un prestamista serio te da una Estimación del Préstamo por escrito antes de cobrarte nada importante.
Si todavía no declaras impuestos con tu ITIN, empieza ya: esos dos años de declaraciones son la base de tu préstamo. Y si necesitas dinero para otras cosas mientras tanto, mira préstamos con ITIN.
Errores que más cuestan al comprar tu primera casa
- Abrir crédito nuevo o comprar un carro durante el proceso. El prestamista revisa tu crédito otra vez antes del cierre, y un pago nuevo te puede tumbar la aprobación.
- Quedarte con la primera oferta de préstamo. Una diferencia de medio punto en la tasa son decenas de dólares al mes por 30 años.
- Usar todos tus ahorros. Guarda un colchón para emergencias y para el primer año en la casa.
- Saltarte la inspección para que acepten tu oferta. Un techo o un aire acondicionado nuevo pueden costar más de $10,000.
- Depositar efectivo sin explicación. El prestamista te va a preguntar de dónde vino cada depósito grande. Ten tus ahorros en el banco con tiempo.
Comprar tu primera casa toma tiempo, y está bien. Cada paso que das, aunque sea revisar tu crédito hoy, te acerca. ¡Tú puedes!
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos?
Para un préstamo hipotecario normalmente necesitas ingresos que puedas comprobar (por lo general dos años de historial), un puntaje de crédito de 580 o más para FHA o alrededor de 620 para un préstamo convencional, deudas que no pasen de cerca del 43% de tu ingreso con la casa incluida, y dinero para el enganche y los costos de cierre. También necesitas Seguro Social o ITIN, según el tipo de préstamo.
¿Cuánto necesito ganar para comprar una casa?
Depende del precio y de tus deudas. Una regla común es que el pago de la casa no pase del 28% de tu ingreso bruto. Con tasas cerca de 7%, una casa de $300,000 con 3.5% de enganche cuesta unos $2,560 al mes con impuestos y seguros, así que necesitarías ganar cerca de $9,100 al mes para que sea cómodo, o unos $6,000 si casi no tienes otras deudas y llegas al límite de 43%. Usa nuestra calculadora con tus números.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa?
El enganche puede ser de 3% a 3.5% del precio con un préstamo convencional para primer comprador o un FHA, más los costos de cierre, que suelen ser de 2% a 5%. En una casa de $300,000 eso es entre $15,000 y $25,000 aproximadamente. Los programas de ayuda para el enganche pueden cubrir una parte.
¿Puedo comprar una casa con ITIN?
Sí. No puedes usar un préstamo FHA ni uno convencional de Fannie Mae o Freddie Mac, pero hay prestamistas privados, cooperativas de crédito e instituciones comunitarias que dan préstamos con ITIN. Normalmente piden de 10% a 20% de enganche, dos años de declaraciones de impuestos y cobran una tasa más alta.
¿Puedo comprar casa sin crédito?
Es difícil, pero no imposible. Algunos prestamistas aceptan crédito no tradicional, como historial de renta, luz y teléfono pagados a tiempo. Lo más rápido suele ser construir crédito durante 6 a 12 meses con una tarjeta asegurada antes de aplicar.
¿Cuánto tiempo toma comprar una casa?
Desde que haces una oferta aceptada hasta que firmas, el cierre suele tardar de 30 a 45 días. Antes de eso, prepararte (crédito, ahorros y preaprobación) puede tomar desde unas semanas hasta uno o dos años.
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Fuentes
Este artículo es educativo y no es asesoría financiera, legal ni migratoria. Las reglas de los préstamos y los programas cambian y varían por prestamista y por estado. Los cálculos son aproximados.